Комплексный градоэкономический анализ по совокупности параметров
Авторы: Шеметилло Максим Дмитриевич, Михайлова Алиса Алексеевна
Научный руководитель: доцент кафедры Градостроительства СПБГАСУ Боброва Елена Геннадьевна
Дата исследования: декабрь 2022г.
Выполнение градоэкономического анализа является предпосылкой для решения проблем городского развития и фундаментальной частью градостроительного проектирования.
Город представляет собой динамичную и развивающуюся сложную систему, которая всегда находится в процессе постоянных изменений. Благодаря научным и систематическим исследованиям, понимание состояния городского развития и изучение объективных законов городского развития являются основой для понимания будущего развития городов.
Градоэкономические исследования носят базисный характер для всей концепции градостроительного регулирования как на городском, так и на региональном уровне, на их основе производится ценностное градостроительное зонирование, ведется расчет земельном ренты и стоимостных показателем для локализованных участков.
Методика градоэкономической оценки исторических городских территории по совокупности параметров и характеристик заключается в переводе качественных показателей определенного набора факторов, влияющих на развитие территории и жизнедеятельность его населения, в количественные значения и расчете сводных показателен, т.е. по своей сути является экспертной методикой.
Методика включает следующие этапы:
- Выявление границ рассмотрения территории по однородности (или ее отсутствию) исторических и современных процессов формирования, развития и трансформирования планировочной и функциональной структуры в масштабах города
- Разделение рассматриваемой территории на функционально и планировочно однородные участки для их комплексной оценки как территориальной единицы
- Анализ рассматриваемой территории в структуре города с определением ключевых узлов, оказывающих влияние на критерии оценки малых территорий
- Оценка каждого участка подсистемы по критериям с присуждением баллов по критериям для оценки ценности территориальной единицы
Общие сведения. Расположение в системе города
Территория рассмотрения располагается в Василеостровском районе Санкт-Петербурга. С Западной стороны ограничен магистралью - Западным Скоростным Диаметром. С Юго-Западной стороны - Финским заливом. С Южной стороны - устьем Большой Невы. С Восточной - Большой Невой, с Северо-Восточной - 22-23 и 24-25 линиями ВО, с Северной - Смоленским кладбищем и ул. Нахимова.
Включает в себя границы Муниципального Округа Гавань, территорию гостиницы «Прибалтийская» и территорию Балтийского завода.
Территория рассмотрения – крайне неоднородная и состоит из множества обособленных разрозненных участков: жилых кварталов ранней и средней советской кирпичной застройки (практически полностью отсутствуют панельные дома, а преимущественная застройка – т.н. «Сталинки»), крупных промышленных зон, как действующих, так и бывших, сформировавшихся еще в 18-19 веке, крупных общественнно-деловых зон, бывших гаражных кооперативов, территорий крупной больницы и крупных спортивно-оздоровительных комплексов.
Часть территорий сформировались еще в советский период, часть развитых территорий связаны с экономической деятельностью конца 90х – начала 00х годов, часть получают новые инвестиции в развитие только сейчас – в последние несколько лет (во многом, это связано с образованием на западе Васильевского острова крупных намывных территорий, использованных под жилые массивы с практически полным отсутствием какой-либо социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры – многие развиваемые территории рассматриваемого участка призваны компенсировать этот фактор), а значительная часть, такая как территории Балтийского завода и Василеостровской ТЭЦ остаются совершенно закрытыми от внешнего влияния и перспективы их развития туманны.
Территория рассмотрения была поделена на 22 участка по принципу однородности функционального значения и расположения в границах крупных улиц и магистралей исходя из исторически сложившегося контекста:
1 – Территория гостиницы «Прибалтийская», площадь Беллинсгаузена, являющаяся главным проездом на существующие намывные территории Южного намыва, и советская застройка вдоль гостиницы, относящаяся к Муниципальному округу «Гавань»
2- пустовавшая до 2020х годов закрытая от внешнего транспорта территория Шкиперского протока, содержащая гаражный кооператив «Маяк», штрафстоянку ГИБДД, промышленные зоны мелких предприятий легкой промышленности, радиоактивный могильник советского объекта ВПК и лодочную станцию, выходящую на Галерную гавань, заложенную еще в 1710х годах. Имеет выход к заливу с кроншпицами Галерной гавани, построенным в 1722г.
3 – Морской вокзал с акваторией, являвшийся главным пассажирским морским терминалом города до постройки пассажирского порта Невской губы в 2015х. Содержит фарватер направления Санкт-Петербург-Хельсинки.
4 – Территория, включающая в себя Галерную гавань с лодочной станцией маломерных судов – морских катеров и прилежащий сквер, бывшую территорию советского НИИ Радиоаппаратуры, ныне определенную под застройку ЖК и жилую застройку 1980х, расположенную вдоль Наличной ул.
5 – Строящийся в настоящее время деловой центр Газпрома с апарт-отелем – Морская Резиденция.
6 – Квартал комплекса «Василеостровский квартал», построенный в начале 00х, содержащий учебный комплекс Горного института, его общежитие, и жилой комплекс «Горный», большая часть квартир в котором до сих пор не продана.
7 – Территория Ленэкспо, до постройки Экспофорума в Шушарах являвшегося главным пространством международных бизнес-отношений в Санкт-Петербурге и главной площадкой СПМЭФ. Потом несколько павильонов были отданы в центр Китайского общества в Санкт-Петербурге. В пандемию коронавируса в павильонах Ленэкспо был организован госпиталь на несколько тысяч коек. Ныне эти павильоны законсервированы, а Ленэкспо пустует.
8 – Кластер жилой застройки 1960х из кирпичных домов. Характеризуется высоким количеством школ, детских садов, спортивных площадок, мелких магазинов. Дворы полностью озеленены.
9 - Кластер жилой застройки 1950х из Сталинских кирпичных домов. Уличный фронт представлен парадными фасадами. Также характеризуется высоким количеством школ, детских садов, спортивных площадок, мелких магазинов. Дворы также полностью озеленены.
10 – Еще один кластер жилой застройки. Содержит как дома Сталинского периода, так и дома постройки 1980х и даже 1900 годов. Отличается высокой неоднородностью. Присутсвует аж два сада – Шкиперский и Опочининский. Процент открытого озеленения здесь самый высокий из всех представленных участков.
11 – Территория жилой застройки 1900х вдоль Большого проспекта ВО, крупного автосалона и требующего серьезной реставрации, переделанного в советское время под полигон тренировки подводников с бассейном и барокамерой Собора Иконы Божей Матери авторства В.Косякова.
12 – Бывшая промзона завода Севкабель, ныне снесенная под постройку крупного ЖК.
13 – Переделанные в 2015х под общественное пространство промзоны заводов Севкабель и Брусницын, ставшие крупной точкой притяжения развлекательного характера – ныне там есть торговые и выставочные пространства, площадки для проведения концертов, благоустроенная для прогулки набережная и даже каток.
14 – территория между Средним проспектом и Смоленским кладбищем, застроенная элитными жилыми комплексами и апарт-отелями в 2000х и 2020х на месте промзон автосервисов и мусоросжигательного завода, работавшего до 1940х гг. Также на территории находится один из самых крупных в городе спортивных объектов – Бассейн СКА с комплексом футбольных площадок, теннисным кортом, и крытыми спортзалами.
15 – Территория площади Собчака с действующим ДК Кирова, двумя жилыми комплексами, ставшими районными высотными доминантами и зданием торговой Биржи СПБ.
16 – Территория Покровской городской больницы с церковью и моргом, художественного лицея Академии художеств и музея современного искусства ЭРАРТА
17 – Территория строящейся станции метро Горный Институт Лахтинско-Преображенской (оранжевой) ветки и торгового комплекса Балтийский с Супермаркетом, рестораном и кинотеатром.
18 – Промышленная зона подстанции Ленэнерго с единственной в районе зарядкой электромобилей.
19 – закрытая территория Василеостровской ТЭЦ
20 – территория особняка Брусницына, требующего реставрации стоимостью около 2х млрд рублей, зданий кожевенного завода Брусницына, работавшего до 2010х годов, нескольких жилых домов 1900х годов постройки и военно-морским училищем им. Макарова.
21 – Территория Балтийского завода, производящего крупные суда, в том числе плавучие атомные станции и ледоколы, имеющего верфи, выходящие в Большую Неву.
22 – Элитные ЖК и апарт-отели, построенные и строящиеся на месте промзоны завода Красный гвоздильщик, главный корпус которого со знаменитой водонапорной башней за авторством Чернихова будет переработан под общественное пространство.
Подобная неоднородность участков не позволяет корректно оценить их ценность в рамках одного или нескольких критериев. Поэтому разработанное предложение системы критериев предусматривает 10 категорий, учитывающих совершенно разные аспекты и дающие разное максимальное количество баллов исходя из общей функциональной концепции всей территории рассмотрения.
Критерии оценки территории
В целом транспортное обеспечение всей территории рассмотрения можно охарактеризовать как хорошее. До постройки Южного намыва Васильевского острова наличие 4х магистралей городского значения – Малого, Среднего, Большого проспектов Васильевского острова и Наличной улицы было избыточным для данных территорий – максимальные пробки на участках этих магистралей составляли не более 5-6 баллов в пики нагрузки. После постройки намыва ситуация ухудшилась, однако в данный момент производятся работы по открытию съезда ЗСД на Шкиперском протоке, призванным соединить рассматриваемую территорию с общегородской кольцевой системой скоростных автомагистралей и позволит жителям рассматриваемой территории покидать границы города, передвигаясь в Северном и Южном направлении лишь по магистралям скоростного движения.
Обеспечение общественным транспортом неоднозначное. Действующие станции метро – Приморская и Василеостровская для рассматриваемой территории можно назвать находящимися в пешей доступности лишь условно. Однако каркас наземного общественного транспорта хороший – имеются 2 троллейбусных маршрута, 8 автобусных и 2 трамвайных.
Ситуацию с метро призвана значительно улучшить расширенная Лахтинско-Перображенская ветка, две новых станции которой планируется открыть прямо на рассматриваемой территории – одну уже в следующем году, а другую условно к 2030му.
Поскольку существующее транспортное обеспечение примерно равномерно и однородно для всей территории, значимые критерии выделены исходя из этих нововведений – они окажут совершенно разное влияние на выделенные участки.
Также важным объектом транспортной инфраструктуры является морской вокзал внешнего транспорта.
Критерии разделены на две группы – для автомобильного и общественного транспорта.
Социальное обеспечение на участках территории очень неоднородное. На территориях советской застройки его можно условно охарактеризовать, как отличное. А на территориях современной застройки, промышленных объектов и пустырей оно практически отсутствует.
Критерии оценки составлены по гибкой модели, учитывая средний радиус обеспечения объектов разных типов и средние габариты одного участка.
В целом, на рассматриваемой территории, учитывая численность и плотность населения, обеспеченность точками развлечения можно назвать недостаточным и соответствующим скорее спальному району, нежели центральному, коим является Василеостровский. Здесь всего один крупный музей и два торгово-развлекательных комплекса сравнительно малого размера. Ситуацию сильно улучшает недавно открывшееся пространство Севкабель, ставшее главным развлекательным пространством в районе.
Ведется строительство еще одной крупной точки общественного притяжения развлекательного характера – Курехин-Центра, оцениваемое в 4 млрд. рублей.
Крупной роли в оценки территорий этот критерий не играет, поэтому максимальный балл ограничен.
На территории существует только 3 крупных узла бизнес-притяжения. Это здание торговой Биржи СПБ на площади Собчака, пространство Севкабель, насчитывающее около 100 резидентов в настоящее время и Гостиница «Прибалтийская»
Также имеется один средний бизнес-центр и несколько мелких.
Строится крупное бизнес-пространство Газпрома – Морская Резиденция.
В настоящее время павильоны Ленэкспо закрыты – теперь там нет и Китайских партнеров, а территория ищет новых инвесторов и новой функции.
На рассматриваемой территории отсутствуют крупные парки или лесопарки, однако есть несколько садов и скверов, достаточных для прогулок местных жителей.
Природный каркас на рассматриваемой территории очень неоднородный. Промышленные (действующие или бывшие) территории не озеленены. Участки современной застройки озеленены очень условно – высокие деревья современной посадки еще не успели вырасти, а старой были вырублены подчистую при заложении котлованов.
Кварталы советской застройки озеленены внутридворовым озеленением полностью. Это озеленение представляет собой высокие и средней высоты деревья, а также разнообразные кустарники.
Имеется несколько садов и скверов, а также озелененная набережная Галерной гавани. Территория непосредственно граничит с огромным Смоленским кладбищем, существовавшим со времен основания Санкт-Петербурга и имеющим очень плотное, высотное и старое озеленение, за счет чего природный каркас и средний процент озеленения на рассматриваемой территории один из самых лучших в городе.
Также многие участки рассматриваемой территории имеют выход к Финскому заливу или водным объектам его экосистемы.
Экологическая обстановка на рассматриваемых территориях очень неоднозначная.
Положительное влияние оказывает только расположение в прибрежных зонах Финского залива некоторой части рассматриваемых территорий: морские ветра проветривают некоторую часть воздушных загрязнений.
Из-за множества исторических промышленных объектов, существовавших не одно столетие, почва многих территорий о
казались отравленными тяжелыми металлами.
Другой проблемой стало расположение Василеостровской ТЭЦ в самом центре южных участков рассматриваемой территории. Хоть природный газ, на котором работают турбины ТЭЦ – гораздо более экологичное топливо, чем уголь, центр вырабатывает электроэнергию и теплую воду для целых двух крупных районов города – Василеостровского и Адмиралтейского. Производственные мощности такого объема загрязняют воздух ближайших территорий углекислым газом. Кроме того, от работы турбин и градирней идет сильное шумовое загрязнение.
Южнее Васильевского острова в Невской губе на острове Белый находится мусоросжигательный цех водоочистных сооружений города. Рассматриваемые территории находятся в его подветренной стороне, и на них регулярно фиксируется резкий неприятный запах.
Ахиллесовой пятой многих участков рассматриваемой территории стало радиационное загрязнение. Имеются аж три очага, один из которых – не деактивированный могильник радиоактивных отходов засекреченного в советское время объекта ВПК, работавшего над разработкой ядерной энергетики. Кроме этого, радиационное загрязнение также имеется на территории бывшего НИИ Радиоаппаратуры. А на Балтийском заводе существует производство плавучих атомных электростанций, имеющее радиоактивные отходы.
В отличие от соседних территорий МО№7 и МО Васильевский, на рассматриваемой территории практически отсутствует историческая застройка. Существуют несколько кварталов застройки 1900-1917 гг постройки несколько зданий постройки 1917-1945гг. Галерная гавань и несколько построек, связанных с ней, относятся к времени основания города и расположении там первой судостроительной верфи в Российской Империи.
В целом, наличие ценной исторической застройки, ввиду ее практического отсутствия, не является важным критерием оценки данных территорий.
На рассматриваемых территориях относительно мало объектов культурного наследия. Большая их часть находится в историческом промышленном районе на юге острова – так называемые Чекуши, на территории Балтийского завода и бывших Кожевенных заводов Брусницыных и Парамоновых.
Разработанный критерий также является очень гибким, поскольку наличие объектов культурного наследия на территориях разных типов по-разному влияют на их ценность. Для стандартизации оценки предлагается использовать функциональные зоны, установленные действующим Генпланом СПБ.
Так, наличие ОКН в деловых зонах негативно сказывается на их развитие, поскольку требуют реставрации. Например, реставрация Особняка Брусницына оценивается в 2 млрд рублей, из-за чего его территории теряют всякую рентабельность при инвестициях.
Аналогичная ситуация для промышленных зон – исторические промышленные здания охраняются законом и могут сильно тормозить инновации в методах производства, требующие трансформации зданий.
Однако, наличие ОКН в жилых зонах повышают среднюю кадастровую стоимость недвижимости, а в рекреационных зонах становятся дополнительными точками общественного притяжения.
Самый неоднозначный и, пожалуй, несколько субъективный критерий в системе оценки. Многие критерии предыдущих пунктов были также составлены с учетом потенциала развития территорий, поэтому этот критерий является скорее добавочным, позволяющим развивающимся территориям компенсировать некоторые существующие в данное время недостатки. Без этого критерия оценка являлась бы недостаточно комплексной и была бы плоской.
Развитие территорий может быть осуществляемым в настоящее время, запланированным на ближайшее время или просто теоретически возможным в неопределенные сроки.
Теоретически возможное развитие может быть прогнозируемым, в основном, количеством упоминаний в общественных собраниях и СМИ, а также наличием прямых инвестиций в соседние участки.
Кроме того, развитие одной территории оказывает влияние на множество соседних или связанных с развиваемой.
Все материалы исследования являются интеллектуальной собственностью, защищены авторским правом на территории Российской Федерации и предоставлены для ознакомления. При некоммерческом использовании методики необходимо ссылаться на авторов.
